Dott.ssa Roberta Gramaccioni

Il condominio può essere definito, in via generale, come una forma di proprietà plurima derivante dalla struttura stessa del fabbricato e regolata da norme che rimangono nel campo dei diritti reali.

Si ha un condominio, perciò, quando in un edificio frazionato per piani orizzontali, vi sia la coesistenza di proprietà esclusive e di proprietà indivise, le quali ultime sono collegate alle prime da un nesso di pertinenzialità necessaria o, quanto meno, di funzionalità. Le parti comuni della costruzione, difatti, sono funzionalmente asservite al godimento delle unità immobiliari.

Nell’ambito di un condominio, quindi, c’è una coesistenza di diritti: da un lato, c’è il diritto di proprietà esclusiva dei singoli sulle unità immobiliari di loro appartenenza, dall’altro vi è una comproprietà forzosa e necessaria sui beni comuni.

Il carattere di immobile condominiale, perciò, è una qualità che inerisce al bene e lo segue, con i relativi oneri, presso qualsiasi acquirente ( Cass., sez. II, 18-7-1984, n. 4199).

Affinché la legge condominiale possa ritenersi applicabile con sicurezza è necessario che coesistano quattro elementi fondamentali:

1) un edificio,

2) che esso sia diviso per piani,

3) la presenza di unità immobiliari di proprietà esclusiva,

4) la presenza di parti comuni.

La mancanza di uno o più dei quattro elementi appena individuati (cd. fattispecie spurie) determina problemi ed in qualche caso addirittura esclude l’integrale applicazione della normativa in materia condominiale.

Può risultare interessante a questo punto vedere come nasce un condominio.

Esso non postula un formale atto costitutivo; tale carattere, infatti, consegue normalmente alla costruzione su un suolo comune o al frazionamento dell’unico proprietario pro indiviso di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva ( Cass. 1978, n.4769 e Cass., sez. II, 13-4-1987, n. 3671 ). In quest’ultimo caso con la trascrizione dei singoli atti d’acquisto la situazione condominiale diverrà opponibile ai terzi (Cass. 1974, n.4119).

Affinché possa parlarsi in maniera propria di condominio è perciò necessario che nello stesso stabile vi siano almeno due soggetti vantanti un diritto di proprietà su distinte unità immobiliari. Non potrà parlarsi di condominio, perciò, nel caso di un palazzo appartenente ad un unico soggetto che abbia locato le singole unità immobiliari ad una pluralità di conduttori, né nel caso di un edificio appartenente a più soggetti in comunione pro indiviso; in quest’ultimo caso si applicheranno le norme sulla comunione, ma non quelle sul condominio.

In concreto i modi con cui può essere costituito un condominio sono molteplici; oltre al caso della costruzione di più unità immobiliari su un suolo comune (si pensi al caso di più soggetti che abbiano in comunione la proprietà di un terreno e vi costruiscano un edificio le cui singole unità immobiliari, servite da cose ed impianti indivisi, vengano attribuite in proprietà esclusiva) ed al caso del trasferimento della proprietà esclusiva su una o più unità da parte dell’unico proprietario, la nascita di un condominio avviene anche nel caso in cui si sciolga una comunione preesistente ed all’originario unico diritto di proprietà di tutti i comunisti sull’intero immobile vengano a sostituirsi più diritti di proprietà esclusiva dei singoli sulle porzioni di edificio che gli vengano attribuite.

La creazione di un condominio può essere anche oggetto di un contratto su cosa futura: si pensi ai casi di vendita di appartamenti o piani ancora da costruire che, di fatto, determinano “sulla carta” la nascita di un condominio.

Il condominio, dunque, “sorge già con la redazione di scritture private di trasferimento che importino il frazionamento della proprietà esclusiva ed il trapasso dei singoli appartamenti” (Cass., sez. II, 3-2-1963, n. 274).

Affinché nasca un condominio, poi, non è necessario che il Comune abbia rilasciato il certificato di abitabilità dell’immobile (in tal senso Cass., sez. II, 26-1-1982, n.510, secondo cui “la costruzione di un edificio del quale siano proprietari più soggetti, ancorché non sia intervenuto il rilascio del certificato di abitabilità è sufficiente per l’esistenza del condominio, con la conseguente applicabilità delle norme ad esso relative.”).

In conclusione può essere interessante analizzare il caso peculiare, peraltro possibile nel concreto, della realizzazione di una costruzione, progettata in modo unitario, su aree tra loro confinanti appartenenti in via esclusiva a singoli soggetti.

Questo caso va risolto in maniera diversa rispetto alla fattispecie precedentemente analizzata di un terreno appartenente in comunione a più soggetti, i quali vi abbiano costruito un edificio composto da più unità immobiliari.

In quest’ultimo caso, infatti, la comunione del suolo determina la comunione sull’intero stabile ivi costruito, con la possibilità di costituire un condominio attribuendo ai compartecipi le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva e quindi sciogliendo in tutto o in parte la comunione.

Nel caso, invece, di più soggetti singolarmente proprietari di aree tra loro confinanti, che si accordino per realizzare su tali aree accorpate una costruzione concepita e progettata in modo unitario, venendo ad operare il principio di accessione, di cui all’art. 934 del C.C., ciascun soggetto diverrà proprietario, in via esclusiva, della parte di edificio insistente in proiezione verticale sull’area di propria appartenenza. In questo caso, infatti, se non intervengono convenzioni (per cui sarà necessaria la forma scritta ad substantiam, a norma dell’art. 1350 C.C.) volte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell’indicato principio, anche le opere e le strutture necessariamente poste al servizio dell’intero fabbricato (ad esempio le scale, l’androne, la rampa per accedere ai box….) rientreranno per accessione, in tutto o in parte a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell’uno o dell’altro proprietario del suolo, salvo l’instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento che comporta l’obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione ai rispettivi diritti dominicali (Cass., sez. II, 19-4-1994, n.3714).